Az ingatlanok nyilvántartásáról

Ha meg akarsz valakiről mindent tudni, a jót, de még inkább a rosszat: ismerd meg vagy élj vele együtt. Nos, ha ingatlanról van szó, akkor elég, ha a tulajdoni lapot kezded el bogarászni, s hidd el, ha vásárolni akarsz egyet, akkor jobb is, ha megteszed.

Az ingatlanoknak ugyanis állam által fenntartott és működtetett nyilvántartási rendszere van, gyakorlatilag minden mozgást és terhelést láthatsz rajta, azaz egy ingatlan teljes életútját végigkísérheted rajta: kik voltak a régi és kik a mostani tulajdonosai, van-e rajta teher, legyen szó banki teherről vagy egyéb olyan jogról, mint szolgalom.

Korábban kizárólag a földhivataloknál lehetett elérni a tulajdoni lapot, mára azonban már – az informatikai fejlődésnek köszönhetően – szélesebb körben is hozzájuthatsz azokhoz az adatokhoz, amelyek relevánsak lehetnek egy ingatlan megszerzése során – így igénybe veheted a Takar-Net szolgáltatást, de tulajdoni lapot ügyfélkapu-rendszeren keresztül is tudsz igényelni, s nem kell hosszú sorokat kivárni a kívánt információk megszerzése érdekében.

Az ingatlan mindig is az egyik legfontosabb anyagi érték volt és lesz is – nemcsoda, ha az ingatlanok nyilvántartása állami feladat. Ahhoz, hogy tudd, mikor, kihez fordulhatsz, célszerű áttekinteni a földhivatali rendszert.

Az ingatlanokkal kapcsolatos ügyek intézése, az ingatlan-nyilvántartás vezetése, helyi adat- és térképtár fenntartása, adatszolgáltatás, a földvédelemmel és földminősítéssel, földrendezéssel összefüggő feladatok operatív végrehajtása az ingatlan fekvése szerint illetékes Járási Hivatal Járási Földhivatala (megyénként átlagosan 5-8 járási földhivatal), a fővárosban a Budapesti 1. számú Földhivatal és a Budapesti 2. számú Földhivatal hatáskörébe tartozik. 19 megyei és 1 fővárosi, valamint 119 járási földhivatal van.

A járási földhivatalok szakmai felettese a Megyei Kormányhivatalok Földhivatalai, a fővárosban Budapest Főváros Kormányhivatalának Földhivatala, amelyek a Járási Hivatalok Járási Földhivatalainak szakmai irányítását, felügyeletét, ellenőrzését is ellátják.

A megyei földhivatalok szakmai irányítását, felügyeletét, ellenőrzését az agrártárca látja el.

A földhivatalok a hivatalvezető irányításával, az alábbi szervezeti felépítésben és feladatokkal végzik:

  • Ingatlan-nyilvántartási osztály:

Feladatkörébe tartozik a tulajdoni lapot érintő valamennyi ügy intézése, adatszolgáltatás, változásátvezetés, ahol az eljárás során az ügyintéző határozatot hoz.

  • Földmérési Osztály

Alapfeladata az ingatlan-nyilvántartást érintő földmérési feladatok ellátása, elsősorban a térképet érintő változások vezetése, adatszolgáltatás alappontokról, hatósági feladata a térkép tartalmát érintő földmérési munkák vizsgálata és záradékolása, alappontok karbantartása, ügyfél megrendelésére meghatározott szolgáltató (földmérési) tevékenységet végez (pl. épület feltüntetés, telekalakítások, stb.).

  • Földvédelmi, földminősítési és földhasználati osztály

Feladata a termőföld minősítése, rendeltetésszerű használata, más célú hasznosítás engedélyezése és az engedély nélküli hasznosítás felderítése és szankcionálása, földhasználat nyilvántartás, művelési ágban végrehajtott változások ellenőrzése, talajosztályozási térképek vezetése, adatszolgáltatás a termőföldek művelési ágáról, minőségi osztályáról stb.

  • Ügyfélszolgálat, adatszolgáltatás:

Feladata a beadványok átvétele, adatszolgáltatás.

Bonyolultnak tűnik? Hidd el, nem az, elég, ha bemész a hivatal kapuján és megkérdezed a portást, mert ő mindent tud, de bizton állíthatjuk, hogy sokkal bonyolultabb az a probléma, ami szakértők bevonása nélkül keletkezik. Mert az ingatlannal mindig csak a baj van, mondhatnánk, ha nem az értékével, jogi státuszával, akkor a szomszédjával mindenképpen.

A földhivatali rendszer a te és az ingatlan biztonságát szolgálja – ez tehát közös ügyünk, ezért is szükséges az a nyilvántartási rendszer, ami működik (vagy nem – mondják az elégedetlen ügyfelek, de hát ez is olyan, mint a foci: ha nyer a csapatunk, minden rendben van, ha veszít, akkor bizony a legkevesebb, ha falábúnak tartjuk őket).

Az ingatlan-nyilvántartásnak számos alapelve van, amelyet jobb, ha tudtok ti is, hiszen ez az, ami a rendszer működtetését biztosítja, s ezen elveknek mindvégig érvényesülniük kell. Az alapelvek a következők:

  • A nyilvánosság elve

Ez azt jelenti, hogy az ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lap tartalma korlátozás nélkül megismerhető: azt bárki megtekintheti, arról feljegyzést készíthet, hiteles másolatot kérhet és elektronikus dokumentumként hiteles és nem hiteles másolatok szolgáltathatók. Azonban a nyilvánosság korlátlanul, csak a tulajdoni lapra vonatkozik, minden egyéb okirat tartalma szigorú feltételek között ismerhető meg.

  • A közhitelesség elve

Az ingatlan-nyilvántartás – ha törvény kivételt nem tesz – a bejegyzett jogok és a feljegyzett tények fennállását hitelesen tanúsítja. Az ingatlan-nyilvántartás ezzel az ingatlan tulajdoni és használati viszonyok védelmét, az ingatlanforgalom biztonságát, valamint a kapcsolatos hatósági feladatok ellátásának megalapozottságát szolgálja. A közhitelesség elve azonban csak egy vélelem, feltételezés, ami azonban megcáfolható. (Ez olyan, mint amikor azt hiszed, hogy te vagy az apa, holott…) A földhivatali bejegyzések és feljegyzések tehát megcáfolhatók, az ellenkezőjük bizonyítható. Ha ez megtörténik, akkor a földhivatalnál változásbejegyzést kell kérni.

  • A bejegyzés elve

A bejegyzés elvének érvényesülése összefügg azzal a  szabállyal, amely szerint az ingatlan tulajdonjogának átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Tévesen azt is le lehet vezetni ebből, hogy az a tulajdonos, aki ily módon be van jegyezve. Látni fogjuk, hogy ez viszont egyáltalán nincs így.

  • Kérelemhez való kötöttség

Ennek lényege, hogy az eljáró ingatlanügyi hatóság a kérelemhez és hatósági megkereséshez kötve van – hivatalból tehát nem fog a földhivatal semmit átvezetni, de lássuk be: nem gondolatolvasás folyik ott, hogy tudják, mikor-milyen szerződést kötöttél. Ha ingatlant érintő fontosabb szerződésről van szó (adásvétel, csere stb.) akkor bizony arról értesítened kell a földhivatalt, kérve, hogy a szükséges változásokat vezessék át a nyilvántartáson.

  • A rangsor elve

A rangsor elve lényegében: aki gyorsan ad – duplán ad. A rangsor elvének lényege tehát abban áll, hogy ha az egymást kizáró bejegyzések közül csak a későbbi hatályos, az egymással összeférő jogok közül pedig a korábbi rangsorban szerzett jog megelőzi a későbbit. Lényegében egy-egy bejegyzés ranghelyét és ezzel a bejegyzések rangsorát – a törvény eltérő rendelkezése hiányában – a bejegyzés, feljegyzés iránt benyújtott kérelem iktatási időpontja határozza meg.

  • Az okiratiság elve

Az ingatlan-nyilvántartásban jog bejegyzésére és jogilag jelentős tény feljegyzésére, adatok átvezetésére – ha törvény másként nem rendelkezik – csak az ingatlan-nyilvántartási törvényben meghatározott okirat (tipikusan: adásvételi szerződés, ügyvédi vagy közjegyzői okirat lehet) vagy jogerős hatósági, illetve bírósági határozat alapján kerülhet sor.

  • A kötelező használat elve

Az ingatlan-nyilvántartás tartalmát kötelezően kell használni a földhivatalhoz intézett  bejelentésben, kérelemben, valamint az ingatlanokkal kapcsolatos nyilvántartási, tervezési, statisztikai, terület-elszámolási és adatszolgáltatási munkánál, továbbá a hatósági határozatokban.

  • A reálfólium elve

Az ingatlanokról vezetett nyilvántartás tartalmazza az ingatlant, valamint annak tulajdonosát is. A tartalom belső elrendezése az ingatlanhoz vagy a tulajdonoshoz kapcsolható. A hatályos törvény az ingatlan-nyilvántartás vezetésének alapjául az ingatlant rendelte el – tehát abból személyre nem tudsz keresni.

  • A teljesség elve

Az ingatlan-nyilvántartás településenként tartalmazza az ország valamennyi ingatlanát és adatait, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és a jogi szempontból jelentős tényeket, ami természetszerűleg kiterjed a személyazonosító és lakcím adatokra is, ellenkező esetben nem lenne lehetséges a jogosultak azonosítására.

  • Az egységesség elve

Ez az elv két dolgot jelent:  egyrészt a korábbi földnyilvántartás és a telekkönyv tartalmának egy nyilvántartásban történő megvalósulását, másrészt, hogy az ingatlanokkal kapcsolatos adatok, jogok és tények nyilvántartása továbbra is egy szervezet, a földhivatalok, mint ingatlanügyi hatóságok feladata.

Ezen elvek mentén működik az a rendszer, ami alapján nyilvántartják az ingatlanokat, legyen szó lakásról, termőföldről, üdülőről stb. Az, hogy pontosan milyen adatokat tartalmaz a nyilvántartás – a következő cikkeink fogják elemezni, és segítünk abban is, hogy hogyan kell olvasni a tulajdoni lapot.

Kövessetek hát bizalommal a jövőben is minket – higgyétek el, megéri.

Képek forrása: pixabay.com