Foglaló vagy előleg?

Tipikusan adásvételi vagy előszerződések kötésekor találkozunk a foglaló és az előleg fogalmával, az előbbit sokkal gyakrabban szeretik az eladók alkalmazni, s majd meg is látjátok, hogy miért. Mivel igen gyakran előforduló jogintézményekről van szó, ezért úgy gondoljuk, hogy jobb, ha tisztában vagytok e kettő mibenlétével. A tipikussága miatt az adásvételi szerződés szemszögéből elemezzük a kérdést, különösen fókuszálva az ingatlanokra.

Az előleg

Az előleg gyakorlatilag nem más, mint vételárrészlet. Ha ingatlant vásároltok, az előleg átadása rögzíthető előszerződésben, adásvételi szerződésben, de ha ott nem rendelkeztek róla, akkor külön írásos elismervénnyel is.

Ha a szerződés létrejön, mivel az előleg lényegében vételárrészletnek minősül, akkor az így átadott összeg a vételárba beszámításra kerül. Ha a szerződés nem jön létre, akkor az visszajár, tehát nincs semmilyen szankciós jellege.

Az előleg így nem bír szerződéskötési kényszerrel, hiszen, mint említettük, ha nem jön össze az ügylet, akkor vissza kell fizetni. Az előlegnek érdemi, törvényi szabályozása nincs, így az sincs rögzítve, mekkora összegű lehet az előleg.

 

A foglaló

Az előleggel szemben a foglaló egy jól szabályozott intézmény, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényben (a továbbiakban: Ptk.) találhatjátok meg a szabályait, melyek a következők:

6:185. § (1) A másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik.

(2) Ha a szerződést teljesítik, a tartozás a foglaló összegével csökken. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.

(3) A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.

(4) A foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít. A kötbér és a kártérítés összege a foglaló összegével csökken.

(5) A túlzott mértékű foglaló összegét a kötelezett kérelmére a bíróság mérsékelheti.

A törvényi szabályozásból a következőket szűrhetjük le.

A foglaló szerződéskötési szándékot erősít meg, de járul hozzá szankció is, azaz szerződéskötési biztosítéknak minősül. Fontos szabály, hogy e célnak, rendeltetésnek ki kell derülnie a szerződésből, legegyszerűbb módon nevén kell nevezni a gyereket: foglalóként kell szerepeltetni a megállapodásban! Adásvétel esetén a vevő adja át ezt a pénzösszeget az eladónak, és az adásvételi szerződésekben, előszerződésekben vagy külön elismervényben ezt úgy szokták rögzíteni, hogy a „felek megállapodnak abban, hogy a vevő X összeget foglalóként átad az eladónak”.

Mekkora lehet a foglaló összege? Ez alapvetően a megállapodáson múlik, a Ptk. csak arról rendelkezik, hogy a túlzott mértékű foglalót a bíróság mérsékelheti. A gyakorlatban a vételár 5-20%-a szokott lenni a foglaló, CSOK-kal érintett ingatlan esetében pedig 10% (telekárral együtt).

Elvileg mindez elengedőnek is tűnhet szerződéses kikötésként, mivel, amit nem szabályoznak a felek külön írásban, ott a Ptk-t kell alkalmazni. Ugyanakkor ne feledjük, hogy nem járhatunk mindennap Ptk-val a zsebünkben, ezért célszerű rögzíteni írásban azt is, hogy mi történik a foglalóval.

A foglalónak négyféle sorsa lehet:

  1. Ha a szerződés létrejön, az esetben a foglaló a vételárba beszámít (vételár-előlegként működik).
  2. Ha a szerződés olyan okból nem jön létre, amiért a vevő (aki a foglalót adta) a felelős, a foglalót elveszíti (szankció).
  3. Ha a szerződés olyan okból nem jön létre, amiért az eladó (aki a foglalót kapta) a felelős, a foglaló kétszeresét kell megfizetnie (szankció).
  4. Ha a szerződés olyan okból nem jön létre, amiért
    1. egyik fél nem felelős vagy
    2. mindkét fél felelős.

a foglaló visszajár.

 A gyakorlatban az 1-3. pontok szerinti következménnyel általában tisztában szoktak lenni, azzal az esettel viszont nem, amikor a foglaló büntetési jelleg nélkül jár vissza.

Ha a szerződés mindkét fél hibájából nem jön létre: az eredeti állapotot kell helyreállítani. Az ilyen helyzet általában ritka.

Sokkal gyakoribb az az eset, hogy egyik fél sem felelős azért, mert nem jött létre a szerződés. Erre egyből rávágható, hogy a vis major (pld. katasztrófa, természeti csapás) ilyen helyzetet teremthet, de sokkal életszerűbb példával is szolgálhatunk: pld. bankkölcsön segítségével fizetnéd ki a kiszemelt ingatlan vételárát.

Elemezzük ezt az esetet!

A bank nem része magának az adásvételnek, azaz se nem eladó, se nem vevő: így nem szerződéskötő fél (a kölcsönszerződés most más lapra tartozik), hanem csak finanszírozó. Mi történik akkor, ha a bank megtagadja a kölcsönt vagy valamilyen oknál fogva határidőn túl folyósítja a vételárrészletet? Joggal hivatkozhat az eladó a szerződésre, hiszen nem vagy nem szerződésszerű volt a teljesítés és a joggal mondhatja a vevő, hogy ez nem az ő hibája volt – így nyilvánvaló, hogy perre kerül majd sor a felek között.

Hogy objektíven értékeljük a helyzetet le kell szögezni: a Ptk. a „felelős” kifejezést használja, nem pedig az egyik vagy másik „érdekköréből” vagy az „oldaláról” felmerülő okot. Ez azért fontos, mert a foglaló elbukása vagy kétszeres visszafizetése egyfajta vétkességhez kötött (szankció). De büntethető-e valaki azért, amiért nem vétkes? A válasz: egyértelmű nem, a törvény sem így rendelkezik.

Visszatérve a banki példára, láthatjuk: ha pusztán a bank eljárása, megítélése (kockázati szabályzat) stb. miatt nem, vagy késve finanszírozott, azért egyik fél sem vétkes. Ilyen esetekben a foglaló visszajár, hiszen külső okból nem jött létre szerződésszerűen az ügylet. Viszont más a helyzet, ha olyan körülmény miatt nem finanszírozott a bank, amit a vevő is tudott, pld. szerződéskötéskor nem tisztázta, hogy nincs jövedelme, nincs pótfedezete, 90 napnál régebben lejárt banki tartozása van. Ilyen jellegű hitelkérelem elutasítása már a vevő vétkességén is alapul, tehát ekkor ő valóban „bukja” a pénzösszeget. Ugyanezt a megítélést vonja maga után, ha a vevő nem működött együtt bankkal: pld. a nyilatkozatokat késedelmesen nyújtotta be, s ezért határidőre nem jutott az eladó a vételárhoz.

Tippünk: ha foglalóban állapodtok meg és banki kölcsön segítéségével tudod csak kifizetni a vételárat, akkor rögzítsétek azt, hogy egyik félnek sem felróható, ha a bank elutasítja a kölcsönkérelmet vagy a szerződéshez képest késedelmesen folyósít, s ilyen esetekben a foglaló visszajár. A korrektség kedvéért célszerű azt is rögzíteni, hogy milyen vevői magatartás minősül „vétkesnek” a hiteligénylés során, pld. olyan körülmények ellenére nyújtotta be a hiteligénylését, amikor nyilvánvaló volt, hogy hitelképtelen vagy nem működött együtt a bankkal stb. De mi van akkor, ha az eladó él vissza a helyzetével és a banknak ő nem szolgáltat nyilatkozatokat? Ezt pedig az ő felelősségébe kell utalni!

Láthatjátok, hogy a banki segítség igénybevétele így külön kis fejezetet jelenthet a szerződésben, s az általunk jelzett szituációkat rögzítsétek a szerződésbe. Ha rögzítitek ezeket a körülményeket, akkor megspórolhattok felesleges vitákat, vagy ha mégis vitára kerül sor, úgy a bíróság előtt lehet könnyebb a dolgotok, mert ne feledjétek: a szerződés törvény erejével bír!

Fontosnak tartjuk megemlíteni azt is, hogy ha ingatlant vásároltok ügyvéd vagy közjegyző eljárása nélkülözhetetlen. Mindennemű nyilatkozatot foglalóval vagy előleggel kapcsolatban, ha nem kerül bele a szerződésbe, előszerződésbe, velük készítsétek el a könnyebb bizonyíthatóság, adott esetben végrehajthatóság érdekében. Mivel a foglaló sorsa bizonytalan (a szerződés lehet, hogy nem jön létre), javasolt az is, hogy ügyvédi vagy közjegyzői letétbe tegyétek az így lerakott pénzösszeget – így, ha az jog szerint visszajárna, akkor így garantáltabb, hogy kézhez is kapjátok.

* * *

Láthatjátok, hogy nem mindegy: foglaló vagy előleg? A két fogalmat lehet keverni, de nem érdemes, a jogban minden szónak következménye van. Egy szerződés olyan, mint egy házasság: sikerülhet jól, de okozhat szenvedést is.

Ezért a legfontosabb az, hogy ha szerződést kötünk, mindennemű kötelezettségvállalás előtt tekintsd át saját szándékodat, hogy valóban akarod-e azt, amire aláírsz (mint az oltárnál), továbbá, hogy képes vagy-e teljesíteni (mint a házasság során). Ha nem vagy benne biztos, kérj szakértői segítséget (mint házasságkötés előtt), ami következményeket illetően jogi, a finanszírozást illetően pedig pénzügyi, hogy ne érjenek kellemetlen meglepetések.

Reméljük, hogy elemzésünkkel segítettünk ismét eligazodni a jog világában, s ezzel is segítettünk céljaitok megvalósításában.

Képek forrása: pixabay.com