Gondolatok az otthonfelújítási hitelről

„Kevés vagy, mint áfás számla az építőiparban!” – tartja a mondás, ami kis hazánkban különösen igaz. Ugyanakkor a Kormány 2020 végén bejelentett intézkedései egyrészt az építőiparra fordíthatják a figyelmet, keresletet indikálva, ugyanakkor „fehérítve” is ezt a szektort, másrészt valóban kedvező lehetőségeket nyújthat a családosok számára. Így a magunk részéről is szükségesnek tartottuk górcső alá venni a legutóbb meghirdetett, az ún. otthonfelújítási kölcsön egyes kérdéseit.

Az otthonfelújítási kölcsönt a 641/2020. (XII. 22.) Korm. rendelet vezette be. Ez a Korm. rendelet ún. salátarendeletnek minősül, a rendelkezései beépülnek

  • egyrészt a használt lakás vásárlásához, bővítéséhez igényelhető családi otthonteremtési kedvezményről szóló 17/2016. (II. 16.) Korm. rendeletbe,
  • másrészt a gyermeket nevelő családok otthonfelújítási támogatásáról szóló 58/2020. (XI. 25.) Korm. rendeletbe.

A támogatott kölcsön részleteire vonatkozó aktuális szabályokat tehát ez utóbbi két, módosított rendeletben kell keresni.

Vegyünk sorra a legfontosabb kérdéseket!

1/ Mi is az az otthonfelújítási kölcsön?

Az otthonfelújítási kölcsön egy, hitelintézet által nyújtott felújítási jellegű lakáscélú, jelzálogalapú kölcsönnek minősül, amihez az állam kamattámogatást biztosít.

Tehát nem vissza nem térítendő támogatásról, azaz ajándékpénzről van szó, hanem támogatott kölcsönről, amit vissza kell fizetnie az azt igénybe vevő személynek!

2/ A hitelelbírálás egyes kérdései

Mivel hitelintézeti kölcsönről van szó, így meg kell felelni a hitelelbírálás követelményeinek. Fontos kiemelni a következőket:

  • tisztázni kell az igénylőknek, hogy rajta vannak-e a KHR-listán (rossz adós vagy jó adós? Az aktív KHR-státusz ki is zárja újabb kölcsön felvételét),
  • meg kell nézni a JTM-szabályok szerint mekkora kölcsön vehető fel (a jövedelem alapján meddig lehet nyújtózkodni), továbbá
  • mivel jelzálogkölcsönről van szó, az ingatlan, amit meg kívánunk terhelni, egyáltalán el bírja-e ezt a jelzálogterhet (van-e fedezet?).

Előfordulhat ugyanis, hogy a meglévő ingatlanunkon már van pénzintézeti jelzálog. Ez esetben viszont számolni kell a következőkkel:

  • a jelzálogjogosult bank más pénzintézetet nem szívesen enged maga mögé, az ő sorrendjét megelőző jelzálog-bejegyzést engedélyeztetni pedig szinte lehetetlen, így valószínűleg azt a bankot kell választani, amelyik az eredeti hitelt is nyújtotta,
  • ha az ingatlan hitellel terhelt és más bank ajánlata kedvezőbb, akkor persze lehetőség lehet az eredeti hitel kiváltására is, viszont ekkor célszerű az otthonfelújítási kölcsönt is ezzel a bankkal intézni,
  • az ingatlan terhelhetősége függ annak forgalmi értékétől, valamint attól, hogy milyen településen van, ugyanis nem minden ingatlan ugyanolyan arányban hitelezhető/terhelhető meg (pld. egy zsákfalu esetében a banki hitel felvétele szinte kizárt, míg prominensebb településen lévő ingatlan maximális mértékben, a forgalmi érték 85%-áig hitelezhető),
  • a jelzáloghitelek ügyintézésének fontos állomása a forgalmi értékbecslés: ez a mérvadó pont a hitelezhetőség mértékét, a települési besorolás mellett. Ha a hitel(ek) mértéke meghaladják a hitelezhetőség mértékét (ezt hitelfedezeti értéknek nevezik), az esetben vagy ki kell egészíteni a meglévő forrásainak, vagy egy másik ingatlant (is) be kell vonni az ügyletbe (pótfedezet).

Ezeket a kérdéseket előzetesen tisztázni kell a bankokkal, akár az otthonfelújítási, akár más jelzálog alapú kölcsönről van szó!

3/ Mit jelent az állami kamattámogatás?

A hitelintézeteknek a kölcsön nyújtásával kapcsolatban számos költségei merülnek fel, továbbá nyereségre is igényt tart. Ez esetben az állam kamattámogatást biztosít.

Gyakorlatilag a CSOK-hitelhez hasonló konstrukcióról van szó:

az ötéves átlagos ÁKK-hozam 130 százaléka + 3 százalékpontnyi kamatot számíthatnak fel a bankok, de a 3% feletti részt az állam állja, vagyis az ügyfél által fizetett kamat alapesetben 3%.

Bár számos pontban a költségeket is fixálja a szabályozás, azonban tudni kell, hogy a THM és a kamat nem ugyanaz, ezért az igénylés során erre rá kell kérdezni!

4/ Mekkora lehet az otthonfelújítási kölcsön?

Legfeljebb 6 millió forint vehető igénybe ebben a konstrukcióban.

5/ Meddig vehető igénybe a kamattámogatás?

A kormányrendelet rendelkezései szerint – idézzük –: az otthonfelújítási kölcsön kamatainak megfizetéséhez a kamattámogatást az állam a kölcsön teljes futamidejére, legfeljebb 10 évre nyújtja.

Tévesen megjelenő információk voltak, hogy ez 10 éves kölcsönszerződéseket jelent. Nem! A rendelkezés a következő lehetőségeket biztosítja:

  • ha a kölcsön 10 évnél rövidebb futamidőjű: a szerződés teljes szakaszára jár a kamattámogatás (6 éves szerződés esetén 6 évig),
  • ha a kölcsön 10 éves futamidejű: a szerződés teljes szakaszára jár a kamattámogatás (ez esetben: 10 évig),
  • ha a kölcsön több, mint 10 éves futamidejű: 10 évig jár a kamattámogatás, a 10. évet követően a bank eredeti konstrukciója szerint fut tovább a szerződés.

Ez utóbbi lehetőség miatt tartjuk fontosnak a megfelelő bank kiválasztását, hiszen az akár piaci vagy a bank ajánlata szerinti egyéb fix-kamatozású kölcsönre is átválthat.

A 10 évnél hosszabb futamidő lehetőségét viszont fontosnak tartjuk kiemelni: a rövidebb futamidő alatt nyilvánvalóan magasabb törlesztő részletet kell fizetnünk, mint a hosszabb szerződéses lejárat esetén. Ezt elsősorban a havi családi büdzsében érzékelhetjük, de egyben a JTM-korlátok okán befolyással bír arra is, hogy valóban fel tudjuk-e venni az általunk kért összeget (előfordulhat, hogy egy 6 milliós hitel 10 éves futamidő esetén nem fér bele a büdzsénkbe, de egy 15 évesnél már igen). A kormányrendelet szerint tehát lehet 10 évnél is hosszabb futamidejű kölcsönnel kombinálni az állami támogatást, azonban a kamattámogatás akkor is csak 10 évig illeti meg az egyént.

6/ Ki veheti igénybe az otthonfelújítási kölcsönt?

Aki az 518/2020. (XI. 25.) Korm. rendelet szerint arra jogosult! Röviden: az a személy, aki

  • gyermeket nevel,
  • legalább 1 éves tb-jogviszonnyal rendelkezik (ami legfeljebb 30 napra szakadt félbe, tb-jogviszony alatt értendő a gyes-, gyed-időszak is),
  • köztartozással nem rendelkezik (adó-, tb-tartozás),
  • a támogatással érintett lakóingatlannak legalább 50%-ban tulajdonosa,
  • a támogatással érintett lakóingatlanban a gyermekével (gyermekeivel) együtt legalább 1 éve életvitelszerűen lakik (fontos: nem írja a szabályozás, hogy tulajdonosként, tehát elvileg szóba jöhet az is, hogy valaki a bérlakását veszi meg, s így az egyéves ott-lakásba már ez is beszámít).

7/ Milyen munkák vehetők figyelembe?

A szabályt szintén az 518/2020. (XI. 25.) Korm. rendelet tartalmazza. E szerint – idézzük -:

A támogatás a következő építési tevékenységekhez igényelhető:

a) víz-, csatorna-, elektromos-, gáz-közműszolgáltatás bevezetése, illetve belső hálózatának kiépítése vagy cseréje,
b) fürdőhelyiség, illetve WC létesítése olyan lakásban, amely nem rendelkezik ilyen helyiséggel,
c) fűtési rendszer kialakítása, korszerűsítése vagy elemeinek cseréje, ideértve a megújuló energiaforrások alkalmazását is,
d) az épület szigetelése, ideértve a lábazatszigetelést, a hő-, hang-, illetve vízszigetelési munkálatokat,
e) a külső nyílászáró cser éje, redőny, árnyékoló, spaletta, rovarháló, biztonsági rács felszerelése vagy cseréje, párkányok, küszöbök cseréje vagy felújítása,
f) tető cseréje, felújítása, szigetelése,
g) égéstermék-elvezető építése, korszerűsítése,
h) klímaberendezés beépítése, cseréje,
i) napkollektor, napelemes rendszer telepítése, cseréje,
j) belső tér felújítása, ideértve
ja) a lakás helyiségeinek belső fali, padló-, födém- v agy álmennyezeti burkolat cser éjét, felújítását, festését, tapétázását,
jb) a galériaépítést,
jc) a belső lépcső kialakítását és cseréjét,
jd) a szaniterek beépítését vagy cseréjét,
je) a villanykapcsolók és -dugaljak kialakítását és cseréjét,
jf) a belső nyílászárók, belső párkányok, küszöbök beépítését, cseréjét vagy felújítását,
k) a lakással azonos ingatlan-nyilvántartási helyrajzi számon található épület, nem lakás céljára szolgáló helyiség (így különösen: nyári konyha, mosókonyha, tároló) felújítása,
l) kerítés építése,
m) gépjárműtároló építése vagy nyitott gépkocsibeálló kialakítása,
n) terasz, loggia, erkély, előtető építése,
o) térburkolat készítése, cseréje,
p) télikert kialakítása,
q) – amennyiben az igénylő vagy gyermeke mozgáskorlátozott személynek minősül – a 12/2001. (I. 31.) Korm. rendelet 9. § (10) bekezdésében meghatározott akadálymentesítési munkák,
r) alapozási szerkezet megerősítése, valamint
s) beépíthető bútor vagy konyhai gép beépítése, cseréje.

Ha figyelmesen megtekintjük a szabályozást, akkor alkalmas a konstrukció arra, hogy szerkezet-kész ingatlant befejezzünk.

8/ Ki bírálja el az otthonfelújítási kölcsönt?

A hitelintézet bírálja el, bírálata során együttműködik a Kincstárral. Amennyiben a hitelintézet elutasítja a kérelmet, az esetben jogorvoslatért az illetékes kormányhivatalhoz lehet fordulni.

9/ Mikortól lehet igényelni az otthonfelújítási kölcsönt?

2021. február 1-jétől.

10/ Van-e határidő, amire vigyázni kell?

Igen van! Amire oda kell figyelni:

  • A hitelfelvevőnek a kölcsön folyósításától számított 1 éven belül igazolnia kell, hogy a számlákat kifizette. Lényegében oda kell figyelni, hogy a tervezett munkák egy éven belül befejeződjenek. Ha ez nem teljesül, vagy
  • a hitelfelvevő elveszti a jogosultságát felújítási támogatásra, vagy
  • a felvett felújítási támogatás nem éri el a kölcsönösszeg 25%-át (vagyis egy 6 milliós kölcsön esetében az 1,5 millió forintot), akkor

a kölcsöntartozás hátralévő összegére vonatkozóan a kamattámogatás megszűnik, az addig igénybe vett kamattámogatást az arra való jogosultság megszűnését követő 60 napon belül egy összegben a hitelintézet útján vissza kell fizetni a Kincstárnak (ez alól a gyermek halvaszületése kivétel).

* * *

Reméljük, kis útmutatónk segített eligazítani az új lehetőségeket illetően. Legfontosabbnak viszont azt tartjuk: szakértőket keressetek meg és bárminemű építési munkát foglaljatok szerződésbe, hiszen most a „fekete munka” a ti zsebeteket bántja.

Képek forrása: pixabay.com