Ha kevés az önerő 2.: Az önerőpótló banki hitel

Az önerő kérdése nagyban befolyásolja azt, hogy egyáltalán belevághatunk-e ingatlanvásárlásba. Előző cikkeinkből már láthattok, hogy mekkora minimális önerőre van szükség (egészen pontosan: meddig finanszírozhatnak a bankok), illetve hogyan lehet a hiányzó önerőt ingatlanfedezettel pótolni.

Természetesen előfordulhat az, hogy nem áll rendelkezésre pótfedezeti ingatlan vagy ha igen, akkor az ingatlantulajdonos családtagunk kést rántott az ötletünkre. Ilyenkor vajon mit lehet tenni? Kérjünk kölcsön! Az egyik lehetőség, hogy az ismerőseinket vagy családunkat járjuk körbe a szent jobbunkat tartva, megígérve nekik mindent a jövőt illetően, esetleg méltatlanul dicsérni kezdjük a mama vacsoráját. Higgye el mindenki, a családi kölcsön a legdrágább hitel – erről is fogunk majd szót ejteni. A másik lehetőség, ha megkeressük a bankot, hogy ő pótolja ki a hiányzó önerőt.

Korábban ez viszonylag könnyebben ment, azonban a felelős hitelezés szabályait a Magyar Nemzeti Bank (a továbbiakban: MNB) kemény előírásokkal regulázza, ezért e területen is oda kell figyelni jó pár apróságra.

Az MNB körlevelében felhívta a bankok vezetőit, s ebben az alábbi állásfoglalásra jutott:

A jegybank kifejezetten kockázatos gyakorlatnak tartja, továbbá a lakóingatlanokhoz kapcsolódó fogyasztói hitelmegállapodásokról rendelkező jogszabályok szellemiségével-, és a prudens hitelezői magatartással ellentétesnek ítéli, amennyiben a hitelfelvevő által biztosított önerő pénzügyi intézmény által folyósított személyi hitelformájában áll rendelkezésre még azokban az esetekben is, amikor a hitelfelvevő jövedelmi helyzete a hitelfelvétel időpontjában egyébként lehetővé teszi a magasabb mértékű eladósodottságot. (…) Előfordulhatnak ugyanakkor olyan kivételes esetek is, amelyeknél a hitelfelvevő által biztosított önerő pénzügyi  intézménytől felvett személyi hitel formájában áll rendelkezésre, azonban a kapcsolódó körülmények, információk alapos mérlegelése alapján felmerülhet a lakáscélú jelzáloghitelre irányuló hitelkérelem kedvező elbírálása, az ügyfél hitelképességének megfelelő felmérése és az ügylettel kapcsolatos kockázatok értékelése mellett.”

Lássuk hát, a kivételes eseteket:

1. Babaváró hitel

A babaváró hitel a kedvező visszafizetési, illetve elengedési konstrukciója miatt igen hamar népszerűvé vált hazánkban, sajátos jellege miatt kivételes elbírálást élvez az önerőpótlás tekintetében is.

A jövedelemarányos törlesztőrészlet és a hitelfedezeti arányok szabályozásáról szóló 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet 3. § (6) bekezdése a következőkről rendelkezik:

„Az (1)-(3) bekezdésben foglalt limitek (megjegyzés: pl. forint lakáscélú jelzáloghitel esetén 80%-ot, ingatlanlízingnél 85%-ot) alkalmazása során, amennyiben az ügyfél a babaváró támogatásról szóló kormányrendelet szerinti, a gyermekvállalás és a gyermeknevelés támogatása érdekében nyújtott kölcsönön (a továbbiakban: babaváró kölcsön) kívül ugyanazon lakás vásárlása céljából a babaváró kölcsönre vonatkozó kölcsönszerződés megkötésétől számított 90 napon belül ingatlanra alapított jelzálogjog fedezete mellett nyújtott hitelt is igényel, a hitelnyújtó a babaváró kölcsönből eredő – akár saját, akár más hitelnyújtó – kitettségének legalább 25%-át az ingatlanra alapított jelzálogjog fedezete mellett nyújtott hitel kitettségéhez hozzáadja, legfeljebb 75%-át az ingatlan forgalmi értéke és az ingatlanra alapított jelzálogjog fedezete mellett nyújtott hitel jelen bekezdés szerint meghatározott kitettsége közötti különbözet részeként figyelembe veszi.”

A rendelkezés lényege: a babaváró kölcsön legfeljebb 75%-a önerőként beszámítható. Megjegyzés: ez a szabály akkor lép életbe, ha a babaváró kölcsön felvételétől számított 90 napon belül kerül sor jelzáloghitel igénylésére. Az ellentétből való következtetés elve viszont azt az értelmezést adja: ha felvesszük a babavárót és 90 napon túl vesszük fel az ingatlanra a jelzáloghitelt, akkor már ez a korlátozás nincs.

2. Személyi kölcsön

Az MNB e tekintetben a következőket fogalmazza meg:

Az MNB elvárja, hogy a pénzügyi intézmények a lakáscélú jelzáloghitel-igényléssel kapcsolatos hitelképesség vizsgálati folyamataik részét képező KHR lekérdezés alapján mérjék fel, hogy a bírálatot megelőző 90 napban a hiteligénylők vettek-e igénybe személyi hitelt, és ha igen, milyen összegben. Az MNB ezzel összefüggésben elvárja, hogy az intézmény azonosítsa azokat a lakáscélú jelzáloghitel ügyleteket, melyek esetén a lakáscélú jelzálog-hiteligénylésről szóló hitelbírálati döntést megelőző 90 napon belül az ügylet hiteligénylői részére személyi hitel(ek) folyósítására is sor került, ezen ügyletek tekintetében pedig állapítsa meg, hogy az igényelt lakáscélú jelzáloghitel és a lakáscélú jelzálog-hiteligénylésről szóló hitelbírálati döntést megelőző 90 napon belül a hiteligénylők részére folyósított személyi hitel(ek) együttes összegének az ingatlan forgalmi értékéhez viszonyított aránya meghaladja-e az adósságfék rendeletben az adott ügylethez meghatározott hitelfedezeti korlátértékét (pl. forint lakáscélú jelzáloghitel esetén 80%-ot, ingatlanlízingnél 85%-ot).”

 A rendelkezés értelében tehát, ha a jelzáloghitel elbírálás előtti 90 napon belül személyi kölcsönt vesztek el, azt be kell azonosítani, s arra nézve is megnézik, hogy az adósságfékbe beletartoztok-e. Tehát: az így felvett személyi kölcsön az adósságfék szempontjából úgy működik, mintha jelzáloghitel lenne: a nyújtható jelzáloghitelt és a felvett személyi kölcsönt összeadják, s azt az ingatlan forgalmi értékéhez kell viszonyítani annak érdekében, hogy kimaxoltad-e a 80-85%-os limitet vagy sem. Ha kimaxoltad, akkor: Houston, baj van! Szintén ellentettből való következtetés: ha már előre, biztos, ami biztos alapon felvettél személyi kölcsönt, mondván, hogy jó lesz az majd valamire, és a jelzáloghitel elbírálására több mint 90 nap múlva kerül sor: ez a korlát nem játszik.

De ez utóbbi sem lehet biztos eszköz, hiszen a személyi hitellel önerőt pótló jelzáloghitelek teljes volumene nem haladhatja meg az adott hitelintézet elmúlt 12 havi lakossági jelzáloghitelei együttes összegének 5 százalékát. A bankoknak évente kell megállapítaniuk ezen ügyletek arányát a teljes érintett kitettségükhöz képest. Ez viszont már intézményi korlát: tehát a bankoknak az elmúlt éves összes személyi kölcsön/jelzálogkölcsön arányát is kell nézniük!

3. CSOK-kedvezmények

 Az MNB körleve szerint: „a Családok Otthonteremtési Kedvezménye tekintetében, (…)  az  egyszeri, gyermekek után  járó, vissza nem térítendő lakáscélú támogatások a hitelfedezeti  arányok számításakor nem növelik a  hitelnyújtó kitettségét és így a hitelösszeget, azok önerőként vehetők figyelembe.”

 A CSOK-kedvezményeket illetően tehát meg kell jegyeznünk: csakis és kizárólag a vissza nem térítendő rész minősül önerőnek (megjegyzés: az nem is hitel!), de a CSOK-hitel (azaz a kedvezményes kamatszámításos, a CSOK-rendeletek szerint kiszámított kölcsön) nem. A CSOK-hitel továbbra is bankhitelnek minősül, tehát a hitelezési korlát vonatkozik rá is.

Mi van akkor, ha „bevállalós” CSOK-kedvezményt veszek igénybe? Természetesen, gyermekvállalás esetén is jár az állami vissza nem térítendő támogatás, de tény, hogy előfordulhat olyan eset, amikor azt vissza kell fizetni, mert „önhibából” nem kerül sor gyermekáldásra. Ez esetben a vissza nem térítendő rész hitelre vált át – de ezt az esetet az MNB előírásai nem érintik.

Fontos tudni: a CSOK nem kombinálható pénzügyi lízinggel, így ez a lehetőség kifejezetten a lakásvásárlásra/építésre vonatkozik.

4. Az állami kezességvállalással, garanciavállalással biztosított lakáscélú kölcsönök

Tipikusan ilyen kölcsönöknek minősültek az ún. köztisztviselői hitelek. A jelenlegi közszolgálati törvényekben van utalás az állami kezességvállalás hitelfelvétel lehetőségére, ezek már eleve arról rendelkeznek, hogy a hitelfedezeti érték és a forgalmi érték különbözetére vállalhat az állami munkáltató kezességet – jogszabályi keretek között. Ez viszont, mint tudjuk, nem azonos a vételárral: így lehetséges, hogy itt is zsebbe kell nyúlni.

Mivel ez a közszolgálati alkalmazottakra vonatkozik, a munkáltató állami cégnél kell érdeklődni ilyen hitelfelvétel lehetőségéről. Elképzelhető, hogy van ilyen, de az adott jogállási törvény rendelkezik arról, ami jellemzően határozatlan jogviszony, a munkáltató állami cégnél eltöltött évek után stb. adja meg a lehetőséget a lakástulajdont eredményező hitelek esetében.

5. Egyéb munkáltató alapú hitel-keretszerződés

A hivatkozott MNB-rendelet nem vonatkozik az olyan, természetes személlyel kötött hitelkeret-szerződésre, mely esetében

  • a hitelkeretre vonatkozó szerződés megkötésekor a természetes személy és munkáltatója is nyilatkozik a hitelkeret-szerződésnek a természetes személy és munkáltatója között fennálló munkaviszonyhoz kötődő jellegéről,
  • a munkáltató feltétel nélkül készfizető kezességet vállal arra, hogy ha a természetes személy a hitelkeret-szerződésből eredő fizetési kötelezettségének esedékességkor nem tesz eleget, az esedékességtől számított 90 napon belül teljesíti a hitelkeret-szerződésből eredő fizetési kötelezettséget.

Hogy van-e ilyen lehetőség az adott munkáltatónál, cége válogatja. De egy biztos, ha a munkahelyi szabályzat (pld. kollektív szerződés) nem ad erre lehetőséget, csókosnak kell lenned, hogy ilyen lehetőséghez juss.

* * *

Összefoglalva: bankhitellel kipótolni a hiányzó önerőt nem lehetetlen, ellenben nem könnyű. Mint mindig is mondtuk: szakértőhöz fordulj és mindent, amit lehet, foglalós szerződés aláírása előtt csinálj meg! Ez alatt értjük az előzetes értékbecslést és hitelbírálatot is. Inkább ezek költségeit veszítsd el, mint a foglalódat. Higgy nekünk!

Ha pedig nem megy bankhitellel az önerő pótlása vagy nincs tehetős rokonod, akitől kölcsön kérhetnél, mondj le az ingatlanról, amibe beleszerelmesedtél és keress másikat. Mert az elvárások nemcsak gúzsba köthetnek, hanem még túlzottan is sokba kerülhetnek. Ezt csak így… Objektíven.

Képek forrása: pixabay.com