Önerő! Mennyi az annyi?

A lakásvásárlás során, ha hitelre szorulunk, az egyik legelső kérdés az: mekkora önerőre van szükség? Az önerő megléte kritikus, az befolyásolhatja ugyanis, hogy egyáltalán meg tudjuk-e valósítani a célunkat, jelesül: az otthonteremtést. Márpedig, ha nincs vagy nincs elegendő pénz, akkor bizony álmaink meghiúsulhatnak, nem véletlen, hogy a kölcsönigénylők részéről ez az egyik legégetőbb probléma akkor, ha a tervezett önerő épphogy ki van centizve.

És valóban! Mekkora minimális önerőre van szükségünk? Aki erre a kérdésre pontos választ kíván kapni, csalódni fog, mert nincs erre általános és egzakt válasz! Az önerő kérdése ugyanis sok-sok tényezőből áll össze és az is csak konkrétumok ismeretében!

A jogi szabályozást illetően a jövedelemarányos törlesztőrészlet és a hitelfedezeti arányok szabályozásáról szóló 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet (a továbbiakban: MNB-rendelet) a következőkről rendelkezik:

3. § (1) Az ingatlanra alapított jelzálogjog fedezete mellett nyújtott forinthiteleknél a kitettség hitelkérelem elbíráláskori értéke nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80%-át, pénzügyi lízingnél 85%-át. Építés alatt lévő létesítményre nyújtott hitelnél forgalmi érték alatt az ingatlan teljes készültségének elérésekor várható forgalmi értéke értendő.

(2) Az ingatlanra alapított jelzálogjog fedezete mellett nyújtott euró alapú hiteleknél és euróhiteleknél a kitettség hitelkérelem elbíráláskori értéke nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 50%-át, pénzügyi lízingnél 55%-át.

(3) Az ingatlanra alapított jelzálogjog fedezete mellett nyújtott, a (2) bekezdéstől eltérő pénznemben meghatározott devizahitelek kitettségének hitelkérelem elbíráláskori értéke nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 35%-át, pénzügyi lízingnél 40%-át.

Látható, hogy a jogi szabályozás sem az önerő, hanem a maximálisan nyújtható kölcsön, lízing oldaláról közelíti meg a kérdést, az pedig az ingatlan forgalmi értékének a függvénye. Persze, tévesen le lehet szűrni azt a következtetést, hogy ha a hitel esetén 80%-ig finanszíroznak, akkor elegendő a 20%-nyi önerő. Ez téves következtetés! Ugyanis, az ingatlan forgalmi értéke nem azonos annak vételárával. A forgalmi értéket egy független ingatlanszakértő állapítja meg, jogi, gazdasági, urbanisztikai, műszaki, továbbá ingatlanforgalmi előzmények alapján. A vételárat pedig a vevő és az eladó állapítja meg.

Látni kell tehát a forgalmi érték és a vételár kapcsolatát, ami a következő lehet:

  • a forgalmi érték kisebb, mint a vételár: ez esetben hitelnél a 20, lízingnél a 15 %-nyi (azaz a minimális) önerő nem elegendő, azt ki kell pótolni,
  • a forgalmi érték azonos a vételárral: az eseten hitelnél a 20, lízingnél a 15 %-nyi (azaz a minimális) önerő elegendő,
  • a forgalmi érték magasabb, mint a vételár: ez esetben hitelnél a 20, lízingnél a 15 %-nyi (azaz a minimális) önerőnél kevesebb is elegendő lehet.

A fenti matematikai képlet azonban csak egy tényező, mert hangsúlyozni kell, hogy az MNB-rendelet a maximálisan nyújtott hitel/lízing finanszírozási arányt állapítja meg. Tudnivaló, hogy a kölcsönt/lízinget hitelintézetek nyújtják, ők pedig saját kockázati szabályzattal rendelkeznek, ami ennél szigorúbb szabályozást tartalmazhat és zömében tartalmaz is. Az hitelintézetek a kockázatvállalásuk alapján határozzák meg az ún. hitelbiztosítéki értéket, ami lényegében a hitelnyújtás valós mértékét meghatározza (ez jellemzően kisebb a forgalmi értéknél.)

A hitelkockázati szabályok kiterjednek arra is, hogy milyen ingatlan, milyen mértékben finanszírozható, vagy egyáltalán szóba kerülhet-e a finanszírozásuk. Ez részben függ:

  • az ingatlan fekvésétől (egy fővárosi ingatlan jobban hitelezhető, mint egy határmenti „zsákfalu”), ezért előzetesen a hitelkérelmező érdeklődjön utána, hogy az ingatlan milyen banki övezeti besorolásba tartozik, azaz milyen arányban hitelezhető,
  • az ingatlan műszaki jellegétől, melyben tipikusan kiemelendő az ún. vegyes szerkezetű (pld. a vályogszerkezetet nem minden bank kedveli) vagy a könnyűszerkezetes ingatlan kérdése.

Látható, hogy sok előzetes kérdésre kell megfelelő és biztos információt szereznie a hiteligénylőnek. Ezen információkat már javasolt akkor beszerezni, mielőtt az érintett bárminemű szerződést kötne az ingatlan eladójával. Ne feledjük, a szerződés törvény erejével bír, így azt, ha még az érintett számára kedvezőtlen eredménnyel is jár, azt is végre lehet és kell hajtani.

Az ún. előszerződések vagy végleges szerződések megkötése előtt javasolt az eladóval való konzultáció, ami terjedjen ki arra, hogy egyrészt: hitelügylet (lakáskölcsön vagy lízing) formájában kerül sor a tranzakcióra, másrészt: szerződéskötések előtt hadd kerüljön sor előzetes értékbecslésre. Az előzetes értékbecslés elkészítésére a hitelintézetek teret biztosítanak, s ha ez esetben kiderül, hogy az ingatlan nem hitelezhető vagy csak olyan mértékben, hogy az önerőt ki kellene pótolni, de nem tudjuk, jobb, ha csak ennek az eljárásnak fizettük meg az árát, ahelyett, hogy a foglalót veszítenénk el.

Ahogy szoktuk tehát mondani: okosan és kérjetek szakértői segítséget, mielőtt bárminemű kötelezettséget vállalnátok. A lakáshitelezés komoly dolog, egy lakáskölcsön futamideje gyakran hosszabb, mint egy házasság. Mindkét kötelezettségvállaláshoz fontos ismeretek és hideg fejjel, megfelelő információk birtokában kell döntést hozni. Ahhoz, hogy a hitelezés terén ezen információk birtokába jussatok, objektív cikkeinkkel segédkezni tudunk, ennek keretében szót fogunk ejteni a hiányzó önerő kipótlásának módjairól, a foglaló és az előleg mibenlétéről; a másik kérdést illetően pedig úgy sem hallgatnátok ránk.

Kövessetek hát minket a továbbiakban is, hogy sikeresen valósítsátok meg lakáscéljaitokat.

Képek forrása: pixabay.com